시험용 <부동산 등기 및 선의취득> 등기 개요, 추정력, 선의취득

이번 글에서는 물권법총칙 중 부동산등기와 선의취득 관련 내용을 요약하였다. 부동산등기의 개요, 등기추정력, 동산을 포함한 선의취득의 내용 중 시험출제 가능성이 높은 키포인트를 정리하였다. 국가공인자격증에 도전하는 수험생 여러분의 합격을 기원합니다.

 

부동산 등기 개요

멸실된 건물의 소유권등기는 그 대지에 신축한 건물의 등기로 유용할 수 없다. 즉 표제부등기의 유용은 인정되지 않는다. 무효등기의 유용이 인정되는 것은 사항란의 등기를 유용한 경우일 뿐이다. 증여에 의하여 취득한 부동산에서 등기원인을 매매로 기재하였더라도 소유권이전 등기는 유효하다. 등기가 원인없이 말소된 경우 그 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정된다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있어도 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 않는다. 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에따라 미등기건물에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다. 건물의 중간생략등기관련하여 부동산등기특별조치법은 중간생략등기를 금지하고 있다. 최종매수인이 최초매도인에게 직접 소유권이전등기청구권을 행사하기 위해서는 당사자 전원이 중간생략등기에 관한 합의를 하여야 한다. 적법한 원인행위에 의해 중간생략등기가 마쳐진 경우 특별한 사정이 없는한 그 등기는 유효하다. 중간생략등기를 하기로 한 경우 중간자의 채무불이행이 있으면 최초 매도인은 최종매수인의 명의로의 소유권이전등기 이행을 거절할 수 있다. 이는 각 당사자 사이에서의 소유권이전등기청구권 행사 또는 대금지급청구권 행사는 제한되지 않기 때문이다. 등기청구권은 채권적 청구권이다. 종류로는 매매계약에의한 매수인의 소유권이전등기청구권, 점유취득시효완성자의 소유자에대한 소유권이전등기청구권, 임차인의 임대인에대한 임차권설정등기청구권 등이 있다.

 

등기추정력

등기명의자는 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 그전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 상태를 그대로 반영하지 아니하였어도 유효하다. 등기된 것은 일단 유효하게 성립한 것으로 추정하므로 그 등기가 무효라고 주장하는 사람이 무효임을 입증해야 한다. 등기의 원인이 반드시 실제등기원인과 완전히 동일하지 않다고 하더라도 실질적인 권리관계가 진실한 것으로 인정되면 그 등기는 유효하다. 등기의 추정력이 깨지는 경우는 건물 소유권보존등기의 명의자가 건물을 신축한 것이 아닌 경우 보존등기의 추정력이 인정되지 않는다, 또한 등기부상 등기명의자의 공유지분의 분자합계가 분모를 초과하는 경우, 소유권보존등기의 명의인이 부동산을 양수받은 것이라 주장하는데 전 소유자가 양도사실을 부인하는 경우이다.

선의취득

선의취득은 동산의 점유에 공신력을 인정하여 거래의 안전을 보호하려는 제도이다. 양도인이 정당한 소유자가 아니지만 양수인이 그런 사실을 전혀 모르고 선의로 과실 없이 그 동산을 점유한 경우에 양수인의 소유권을 인정하는 제도이다. 거래에 있어 외관을 신뢰하고 비록 외관과 실질상의 권리관계가 일치하지 않을지라도 행위자를 우선적으로 보호하려는 것이다. 동산을 점유하고 있는 상대방을 권리자로 믿고 평온, 공연, 선의, 무과실로 거래한 경우는 선의취득에관한 민법 제249조 동산의 선의취득조항은 동산질권에 준용한다. 연립주택의 입주권은 선의취득의 대상이 아니다. 동산을 경매로 취득하는 것은 선의취득을 위한 거래행위에 해당한다. 점유개정에의한 점유취득만으로는 선의취득이 인정되지 않는다. 점유개정이란 동산에 관한 물권을 인도하는 경우 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하면서도 양수인이 인도받은 것으로 하는 형태로써 현실의 인도 없이 인도받은 것으로 보는 것이다. 점유개정으로 양수인에게 이전하는 점유는 간접점유이다. 실제로 물건을 수수하지않고 당사자의 의사표시만으로 이루어지는 간편한 인도방법이다. 점유이전의 방법은 현실인도와 간이인도가 있으며 간이인도는 점유권의 양수인이 이미 물건을 점유하고 있을 때에 현실인도 없이 점유이전의 의사만으로 인도가 끝난 것으로 하는 제도이다. 실제로 물건을 인도하지 아니하고 당사자의 의사표시만으로 이루어지는 간편한 인도방법이다. 유실물이 선의취득의 목적물인 경우 유실자는 유실한 날로부터  2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. 다시 정리하면 선의취득을 인정하는 것은 경매와 유실물이고 인정하지 않는 것은 점유개정과 연립주택입주권이다.