시험용 <저당권> 개요, 효력, 물상대위, 근저당권

이번 글에서는 우리의 실생활과 밀접한 저당권을 다루었다. 은행대출이 없는 아파트가 거의 없는데  대출을 받으면 아파트에 근저당을 설정하기 때문이다. 저당권의 개요와 효력 그리고 물상대위 및 근저당에 대해 시험준비용 핵심내용을 요약하였다.

 

저당권의 개요

저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지못한다. 부동산은 물론이고 등록된 자동차 등기된 선박도 저당권의 객체가 될 수 있다. 저당권 설정합의가 있더라도 저당권설정등기가 되지 않으면 저당권은 성립하지 않는다. 토지를 목적으로 저당권을 설정한후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때 저당권자는 토지와 함께 그 건물의 경매를 청구할 수 있다. 건물저당권자는 독립된 건물로 인정되지 않는 증축 부분에 대해서도 저당권을 행사할 수 있다. 채무자소유의 여러 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. 지상권과 전세권은 저당권의 목적으로 할 수 있다. 저당부동산에 대하여 소유권 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 저당권이 설정된 후 그 부동산의 소유권이 제3자에게  이전된 경우 종전 소유자도 피담보채권의 소멸을 이유로 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다. 저당권설정자로부터 저당토지에 대해 용익권을 설정받은 자가 그 지상에 건물을 신축한 후 저당권설정자에게 그 건물의 소유권을 이전한 경우 저당권자는 토지와 건물에 대해 일괄경매를 청구할 수 있다. 후순위 저당권자가 저당부동산에 대해 경매를 신청한 경우 선순위 근저당의 피담보채무 확정시기는 매수인이 매각대금을 완납한 때이다.

 

 

효력

저당권이 성립된 후 저당권설정등기가 불법으로 말소되었다고 하더라도 저당권은 소멸하지 않는다. 등기는 효력발생요건이지 존속요건이 아니기 때문이다. 저당권 설정뒤에 부속된 종물에대해서도 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력이 미친다. 저당권의 효력은 원칙적으로 저당부동산의 종물에 미친다. 저당권 설정후 저당부동산에 부합된 물건에 대해서도 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력은 미친다. 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권에도 영향을 미친다. 저당목적물이 제3자에게 양도된 후 저당권자가 저당목적물을 압류만 해서는 그 목적물의 과실에 관하여 그 제3자에게 대항할 수 없다. 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.

물상대위

물상대위는 담보물권의 목적물이 매각, 임대, 멸실, 파손 등에 의해 금전이나 기타의 물건으로 목적물 소유자에게 귀속하게 되는 경우에 담보권자가 우선 변제를 받을 수 있는 권리이다. 담보가옥이 불에 탔을 경우 담보권자는 화재보험금을 우선적으로 수령 가능한 것이 예이다. 화재로 인한 보험금청구권은 물상대위의 객체가 될 수 있다. 제3자가 저당목적물의 변형물을 이미 압류한 경우 저당권자는 스스로 압류하지 않더라도 물상대위권을 행사할 수 있다. 건물 저당권자는 건물의 매매대금에 대해 물상대위를 할 수 없다. 저당건물이 매매된 경우 매매대금에 대해서는 물상대위성이 인정되지 않으므로 저당권자는 건물의 매매대금에 대해서는 물상대위를 할 수 없다.

근저당권

피담보채권의 확정전에 발생한 원본채권에 관하여 그 확정 후에 발생한 이자채권은 피담보채권의 범위에 속한다. 따라서 근저당권의 피담보채권의 확정전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의하여 담보된다. 근저당권의 경우 피담보채무의 이자는 채권최고액에 포함된다. 저당권과 달리 근저당권은 채권최고액을 정하여 등기하여야 한다. 채권자는 피담보채권이 확정되기 전에 그 채권의 일부를 양도하여 근저당권의 일부만 양도를 할 수 없다. 확정된 피담보채무액이 채권최고액을 초과할 경우 근저당권설정자인 채무자는 채권최고액을 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 없다. 따라서 초과된 채무액 전체를 변제하여야만 근저당권의 말소를 청구할 수 있다. 초과시 채권최고액만 변제하고 말소청구하는 것은 불가하다는 것이다.