시험용 <전세권과 지역권 > 전세권, 지역권

민법에서 물권은 8가지인데 그중에  소유권과 점유권을 제외한 6개가 제한물권이고 제한물권 중 3개는 용익물권이고  나머지 3개가 담보물권이다. 3개의 용익물권은 지상권 전세권 지역권인데 지난 글에서 지상권을 다루었고 이번 글에서는 전세권과 지역권을 요약하였다.

 

전세권

전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있다. 전세금이 존속기간 만료 등으로 종료한 경우 전세금의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸한다. 전세권은 전세권의 양도나 상속에 의해서도 취득할 수 있다. 전세권은 설정행위로 금지하지 않은 이상 전세권의 양도도 가능하고 재산권이므로 전세권자의 사망이 있는 경우 상속에 의해서도 취득할 수 있다. 이는  당사자는 설정행위로 전세권의 양도나 전세목적물의 임대를 금지하는 약정을 할 수 있다는 것이다. 전세권설정자의 동의없이도 이를 타인에게 양도, 담보제공, 전전세, 임대할 수 있다. 전세권은 물권이므로 물권적 청구권을 가진다. 당사자들 사이의 설정계약과 등기에 의하여 발생한다. 등기를 갖추지 않으면 임대차의 일종인 채권적 전세에 지나지 않는다. 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다. 건물전세권이 법정갱신된 경우 전세권자는 갱신의 등기 없이도 전세목적물을 취득한 제3자에 대하여 자신의 권리를 주장할 수 있다. 건물전세권의 효력은 대지의 지상권 또는 임차권에 미치고 토지소유자가 변경된 경우에는 전세권설정자를 위한 법정지상권이 인정된다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 유지 수선할 의무가 있다. 비용을 지출한 경우 그 필요비의 상환을 청구할 수 없고 개량을 위하여 지출한 유익비만 상환을 청구할 수 있다. 그의 책임 있는 사유로 목적물이 멸실하면 손해배상 책임을 진다. 전세권자와 인지소유자 사이에는 상린관계에 의한 민법규정이 준용된다. 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다. 전세권소멸후 전세권자가 그 목적물을 반환하였더라도 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 아니하는 이상 전세권설정자는 전세금의 반환을 거절할 수 있다. 전세권의 존속기간중 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 구 소유자의 전세권자에 대한 전세금반환의무는 소멸하고 새로운 소유자가 전세금반환의무를 부담한다. 전세권설정자가 부속물매수청구권을 행사한 경우 전세권자는 원칙적으로 정당한 사유가 없이 그 매수청구를 거절할 수 없다. 전세권자는 부속물을 수거할 수 없다. 동일한 건물에 저당권이 전세권보다 먼저 설정된 경우 전세권자가 경매를 신청하여 매각되면 전세권과 저당권은 모두 소멸한다. 최선순위가 저당권인 경우 후순위 전세권자가 경매를 신청하여 매각되면 전세권과 저당권은 모두 소멸한다. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 전세권설정등기를 경료한 경우 다른 약정이 없는 한 임차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무는 동시이행관계에 있다. 전세권소멸후 전세권자가 그 목적물을 반환하였더라도 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 아니하는 이상 전세권설정자는 전세금의 반환을 거절할 수 있다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 전세권을 목적으로 한 저당권이 설정된 경우 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지못한다. 1984년 민법개정 시 이용권의 강화 및 전세금 반환의 확보를 위하여 전세금의 우선변제권을 명시하고 건물전세권의 최다존속기간을 1년으로 하며 법정갱신제도를 신설하는 한편 전세금의 증감청구권을 신설하고 그 증액청구는 대통령령이 정하는 비율을 넘지 못하도록 하였다. 그러나 1989년 개정된 특별법인 주택임대차보호법은 임대차의 기간을 2년으로 정하고 있다.

 

지역권

설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지인 승역지를 자기의 토지인 요역지의 편익에 이용하는 용익물권이다. 요역지의 편익을 위해 승역지에 설정하는 권리로써 주로 통행이나 인수를 위한 권리의 의미이다. 지역권은 요역지의 이용가치를 높이는 것이어야 한다. 요역지 소유자의 개인적 이익을 위한 것은 지역권이 아니라 인역권에 불과하다. 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다. 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다. 토지공유자 1인은 그 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지못한다. 지역권을 설정하기 위해서 요역지와 승역지가 반드시 인접할 필요는 없다. 떨어진 토지에 대해서도 지역권을 설정할 수 있다. 지역권자에게는 승역지의 반환청구권이 인정되지 않는다. 지역권과 상린관계는 여러면에서 다르다. 지역권은 당사자간의 계약에의해서 발생하고 소유권과 독립한 물권이며 인접토지의 고도의 이용조절 기능이 있고 인접하고 있지 않아도 되고 소멸시효는 20년이다. 반면에 상린관계는 법률의 규정에 의해 발생하고 소유권의 내용이며 인접토지의 최소한도의 이용조절 기능이 있고 인접해있어야 하며 소멸시효에 걸리지 않는다. 시효취득의 경우 계속해서 외부에서 보이고 표현하는 것이어야 한다.