시험용 <지상권> 개요, 소멸, 관습상 법정지상권

이번부터는 용익물권을 요약하고자 한다. 그 중에서 첫 번째가 지상권인데  개요, 소멸 그리고 관습상 법정지상권 중에서 시험출제빈도가 높은 키포인트들을 정리하였다. 일반법상 법정지상권과 관습상 법정지상권의 차이를 잘 이해해야 한다.

 

지상권 개요

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 지상권설정등기를 하면서 지료를 등기하지 않은 경우 지상권설정자는 그 지상권을 양수한 자에게 지료를 청구할 수 없다. 지료를 당사자의 청구에의하여 법원이 정하는 경우는 약정지상권이 아니라 법정지상권을 취득하는 경우이다. 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니어서 지료에 관한 유상약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다. 1필의 토지의 일부에도 지상권을 설정할 수 있다. 즉 지역권 전세권을 포함한 용익물권은 설정이 가능하다. 지상권설정자는 특별한 사정이 없는 한 토지의 불법점유자에 대해 임료상당의 손해배상을 청구할 수 없다. 법정지상권을 취득한 건물소유자가 법정지상권의 설정등기를 경료함이 없이 건물을 양도하는 경우 특별한 사정이 없는 한 토지소유자는 건물의 양수인을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 없다. 경료는 정해진 절차를 거쳐서 완성하다, 마치다, 필요한 절차를 마친다, 완료하다라는 의미이다. 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물소유권만을 양도할 수도 있고 지상물소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있다. 지상권자와 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니며 지상권설정 시에 그 지상권이 미치는 토지의 범위와 그 설정 당시 매매되는 지상물의 범위를 다르게 하는 것도 가능하다. 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 최단존속기간은 30년이다. 나대지에 지상권을 설정하면서 그 대지의 담보가치를 유지하기위해 무상의 지상권을 설정하고 채무자로 하여금 그 대지를 사용하도록 한 경우 제3자가 그 대지를 무단으로 점유사용한 것만으로는 특별한 사정이 없는 한 지상권자는 그 제3자에게  지상권 침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.

 

소멸

약정지상권의 존속기간 중에는 지상물이 멸실되어도 지상권은 소멸하지 않는다. 지료연체를 이유로 한 지상권 소멸청구에 의해 지상권이 소멸한 경우 지상권자는 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다. 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 하나의 채무를 담보하기 위하여 나대지에 저당권과 함께 지상권을 설정한 경우 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다. 연체기간에대한 승계는 인정되지 않는다. 지료액수가 미결정되어 미지급 시 지상권설정자는 지료연체를 이유로 지상권의 소멸을 청구할 수 없다. 지료에대해 미등기시 권리를 이전받은 제3자에게 청구할 수 없다. 약정지상권이 소멸된 경우에 지상권자는 2가지 의무를 부담한다. 더 이상 토지에 대한 점유사용권이 없으므로 소유권자에게 반환해야 하고 지상물을 수거하여 토지를 원상회복시켜야 한다.

관습상 법정지상권

현행법이 인정하는 법정지상권(입목에관한 법률, 민법)과는 달리 판례에 의하여 인정된 법정지상권이다. 통상의 법정지상권과 다른 점은 토지나 건물 중의 어느 일방에 제한물권(전세권이나 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점이다. 성립조건은 첫째로 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 둘째로 토지나 건물 중 일방이 매매 증여 국세징수법에 의해 공매 강제경매 등의 원인으로 처분되어 토지와 건물의 소유자를 달리 할 것 셋째로 건물철거의 특약이 없을 것이다. 이러한 요건에 해당된 법정지상권은 관습법상 당연히 성립하므로 등기가 필요없다. 민법에서 규정하는 요건을 갖추지 않았다 하더라도 동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 기타 일정원인에 의해 각각 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권이다. 토지와 그 지상건물이 처음부터 동일인 소유가 아니었더라도 그 중 어느 하나를 처분할 당시에 동일인 소유에 속했다면 관습상 법정지상권이 성립할 수 있다는 것이다. 국세징수법에의한 공매로 인하여 대지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에도 관습상 법정지상권이 성립한다. 따라서 매매 증여 공매 등으로 인하여 대지와 건물의 소유주가 달라지는 경우에도 관습상 법정지상권이 성립한다. 미등기무허가건물에도 관습상 법정지상권이 성립한다. 효력은 건물이용에 적당한 범위에 미치며 지료는 당사자간의 협정에 의하고 기간의 약정이 없는 경우는 존속기간이다. 담보가등기가 마쳐진 나대지에 그 소유자가 건물을 신축한 후 그 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우 특별한 사정이 없는 한 관습상 법정지상권은 성립하지 않는다. 이는 담보가등기 시 토지상에 건물이 존재하지 않았기 때문이다. 건물만을 매수하면서 그 대지에관한 임대차계약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는 한 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 본다. 갑으로부터 그 소유대지와 미등기 지상건물을 양수한 을이 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받은 상태에서 병에게 대지를 매도하여 소유권을 이전한 경우 을은 관습상 법정지상권을 취득할 수 없다.