시험용 <민법상 청구권> 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 유익비상환청구권

지난 글까지 민법의 민법총칙, 물권법, 채권법의 요약을 마쳤다. 그러나 미비된 부분이나 더욱 압축 요약할 부분들이 있어 보완 정리하였다. 민법에 나오는 청구권 중 지상물매수 부속물매수 유익비상환의 3가지 청구권을 살펴보자.

 

지상물매수청구권(토지임차인)

지상물매수청구권은 타인의 토지에 지상물을 소유하기 위하여 그 토지를 용익하다가 그 기간이 만료하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 또는 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 임차인의 지상물 매수청구권은 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 해당한다. 토지임차인이 자신의 채무불이행으로 인해 계약이 해지된 경우 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 지상물매수청구권은 재판상으로 뿐만 아니라 재판외에서도 행사할 수 있다. 토지임차인이 지상물매수청구권을 행사하려면 임대인의 승낙 여부와 관계없이 매매계약이 성립한 경우와 같은 효력이 생긴다. 대항력있는 토지임차권의 경우 임차권 소멸 후 그 토지가 제3자에게 양도되더라도 토지임차인은 신소유자에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 건물 소유를 목적으로 한 기간 약정 없는 토지임대차계약이 임대인의 해지통고로 종료한 경우 임차인은 계약갱신을 청구하지 않고 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 지상권은 물권으로 타인에게 임대 양도 가능하며 침해당했을 시 각종 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 지상권의 종류에 따라 30년, 15년의 기간이 있으나 5년 이하로는 불가하다.

 

부속물매수청구권(임차인)

부속물매수청구권은 타인의 부동산의 용익권자가 사용수익의 편의를 위하여 그 부동산에 부속시킨 물건의 매수를 청구할 수 있는 권리이다. 임대인이 건물의 인도와 함께 임차인이 설치한 부속물의 철거를 청구하는 경우에 임차인이 주장하는 것이다. 임대인의 부속물철거청구에 대하여는 철거청구권의 소멸사유이고 건물인도청구에 대하여는 부속물매수대금의 지급과의 동시이행이라는 인도청구권의 행사저지사유로 기능하는 항변이 된다. 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다. 임대차계약이 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다. 임차인이 부속물매수청구권을 적법하게 행사한 경우 임차인은 임대인이 매도대금을 지급할 때까지 부속물의 인도를 거절할 수 있다. 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 물건은 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다. 건물임차인이 자신의 비용으로 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다. 부속물 매수청구권을 포기하는 약정으로 강행규정에 반해 무효인 것은 아니다. 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비상환을 청구할 수도 없다.

유익비상환청구권(임차인)

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 임차인은 임대차가 종료하기 전에는 유익비 상환을 청구할 수 없다. 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월내에 행사하여야 한다. 임대인에게 비용상환을 요구하지 않기로 약정한 경우 임차인은 유익비 상환을 청구할 수 없다. 임대인이 유익비를 상환하지 않으면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차종료 후 임차목적물의 반환을 거절할 수 있다. 임차인은 임대인의 선택에 따라 지출한 금액이나 가치증가액의 상환을 청구할 수 있다. 유익비상환청구권으로 원상회복의무에 대항할 수 있다. 그러나 청구가 어려운 상황도 많고 청구가 가능한 시효도 있다. 임대차관계의 경우 임대인은 임차목적물에대한 수선의무가 있으므로 수리비용을 임대인이 부담해야하는데 공사 전에 비용을 포함한 내용을 알려야 한다. 다만 유익비청구가 어려운 경우는 임차료 연체시나 원상회복조항을 약정한 경우이다. 주택은 2개월 상가는 3개월 연체시 해당될 수 있다. 자연적으로 생긴 손상이나 사용에의한 마모는 원상회복의무가 없다.