시험용 <매매> 개요, 계약금, 매도인의 담보책임

민법의 15가지 전형계약 중 가장 대표적인 매매에 대해 핵심을 요약하였다. 개요, 계약금, 매도인의 담보책임을 살펴보자. 담보책임과 함께 과실책임 채무불이행책임 등 책임 관련 용어들이 사용되는 경우를 살펴보자.

 

매매의 개요

매매계약은 쌍무유상의 계약이다. 매매예약의 완결권은 형성권에 속한다. 매매계약에 관한 비용은 다른 약정이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 매매목적물이 인도되지 않았더라도 매수인이 대금을 완납하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속된다. 매매 당사자 일방에 대한 의무이행의 기간이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다. 손해배상청구는 선의의 매수인에게만 인정된다.  매매목적물에 전세권이 설정되어 있었으나 이를 알지 못한 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다. 저당부동산의 매수인이 그 피담보채무 전부를 인수하는 것으로 매매대금 일부의 지급에 갈음하기로 약정하고 소유권을 취득하였으나 그 저당권의 실행으로 그 소유권을 상실한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 없다. 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 법원 경매의 경우에는 권리의 하자로 인한 담보책임은 적용된다. 그러나 물건의 하자로 인한 담보책임은 적용되지 않는다. 매도인은 담보책임면제의 특약을 한 경우에도 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다. 매매의 목적이 된 권리가 매수인에게 속하지 않은 경우라도 원칙적으로 매매계약은 유효하다. 타인 권리의 매매에서 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매수인은 선/악을 불문하고 매매계약을 해제할 수 있다. 즉 계약 당시에 그 사실을 안 악의의 매수인이라 하더라도 매매계약은 해제할 수 있다. 그러나 손해배상은 청구할 수 없다.

 

계약금

계약금계약은 요물계약이다. 계약금이 위약벌의 성질을 가지는 경우 채무불이행으로 인한 손해배상을 별도로 청구할 수 있다. 위약벌의 성질을 가지는 계약금이 부당하게 과도한 경우 법원은 손해배상액의 예정에 관한 규정을 유추적용하지 않고 반사회질서의 법률행위로써 그 액을 감면할 수 있다. 해약금에 의한 계약해제의 경우 원상회복의무는 발생하지 않는다. 해약금에의한 계약해제에서 이행의 착수는 반드시 계약내용에 적합한 이행의 제공의 정도에까지 이르지 않아도 된다. 계약금계약은 주계약에 종 된 계약이고 독립된 계약이 아니므로 주계약이 취소되어 효력을 잃으면 계약금계약도 그 효력이 없다. 이를 부종성이라 한다. 계약금계약은 하나의  요물계약으로서 주계약이 취소되면 효력이 실효된다. 당사자가 계약금의 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 이를 지급하지 않으면 상대방은 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있다. 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약은 특별한 사정이 없는 한 해약금에 관한 규정에 의해 해제할 수 있다. 해약금에관한 규정에 의해 계약을 해제한 경우 당사자 상호 간에는 그 해제에 따른 손해배상의무를 부담하지 않는다.

매도인의 담보책임

물건의 하자에 대한 담보책임규정은 경매에 적용되지 않는다. 특정물 매매의 경우에 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때 선의 무과실인 매수인만 해제와 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다. 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정하는 것이지 간주하는 것이 아니다. 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 실행으로 취득한 소유권을 잃게 되어 손해를 입게 된 매수인은 악의인 경우에도 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 무효인 강제경매절차를 통하여 하자 있는 권리를 경락받은 자는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 물을 수 없다. 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 그 매매계약을 취소할 수 있다. 종류매매의 경우 인도된 목적물에 하자가 있는 때에는 선의의 매수인은 하자 없는 물건을 청구할 수 있으나 손해배상은 청구할 수 없다. 민법은 종류물 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 선의무과실의 매수인만이 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 계약의 유지를 전제로 손해배상을 청구할 수 있고 또는 하자없는 완전물에 대한 급부청구를 할 수 있다. 완전물에 대한 급부를 청구한 경우 그 외의 손해인 특별손해가 있지 않는 한 손해배상은 청구할 수 없다.